Achat/Vente : quelques notions à connaître...

Le bon de visite
Ce document constitue une preuve reconnaissant que tel jour Mr X et son épouse ou Mme X et Mr Y ont visité tel bien situé à telle adresse en présence de tel agent immobilier ou négociateur, au prix de vente de tel montant. Les parties signent le bon de visite dont un exemplaire est remis au visiteur.

Pourquoi cette précaution de la part de l’agent immobilier.

Bien qu’ayant un mandat, le mandataire a dans son dossier une preuve de la présentation de ce bien à ses clients, Mr. et Mme. X, à la date et au prix de présentation indiqués. Si Mr. ou Mme. X venaient à « court-circuiter » l’agent immobilier en traitant directement avec le vendeur, celui-ci pourrait produire la preuve, devant un tribunal si besoin, qu’il est bien à la base de la transaction, qu’il a présenté le bien aux acquéreurs selon son mandat signé par les vendeurs.

L’offre d’achat
Il est des prix que l’on ne peut discuter, prix d’un timbre, de l’essence, etc. Dans d’autres cas, on peut « négocier » : l’achat d’une voiture neuve ou d’un ensemble mobilier, un devis de travaux et, bien entendu, l’achat d’un bien immobilier.

Un produit vous est proposé à 150 000 € . Ou vous êtes d’accord et acceptez ce prix, ou vous faites une offre à un prix inférieur, disons 130 000 €.

Si vous êtes acquéreur, vous ne risquez, en cas d’accord du vendeur, que d’économiser 20 000 €. Attention à ne pas faire une offre à la légère car il s’agit bien ici d’un engagement acquérir si le prix que vous offrez de payer est accepté par le vendeur même si l’offre d’achat ne doit plus être confortée par un versement ( art.1589-1 Code Civil ).

L’engagement est surtout moral.
Si votre offre est refusée, vous pouvez soit ne pas poursuivre, soit refaire une offre qui sera peut-être acceptée (l’agent immobilier peut vous donner la tendance compte tenu de son entretien avec le vendeur). Exemple, vous faites une contre-offre à 140000 €.

La promesse unilatérale de vente
Dans une promesse de vente, c’est seulement le vendeur qui est engagé et qui accorde un délai de réflexion à l’acquéreur (le droit d’option). Passé le délai prévu pour lever l’option, il récupère son bien et peut immédiatement revendre au profit d’un autre acquéreur. Il peut y avoir éventuellement des dommages et intérêts au profit du vendeur.

L’intervention du notaire n’est pas obligatoire, mais elle est recommandée, en raison des conseils qu’il vous prodiguera.

Le sous-seing privé(appelé aussi promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente)
Elle engage définitivement les signataires à savoir le vendeur et l’acheteur. Cet acte vaut vente entre les parties. Il y a promesse de vendre de la part du vendeur et promesse d’acheter de la part de l’acquéreur. Les accords portent sur la chose et le prix. Les signatures sont en place. La vente ne sera toutefois parfaite qu’après les 7 jours de rétractation offerts à l’acquéreur selon la loi SRU du 13.12.2000.(dont le texte figure sur la promesse). Si des « conditions suspensive » sont insérées dans la promesse de vente, elles ne feront que retarder la certitude du vendeur. En effet, si une demande de prêt est faite, ce n’est qu’à la remise de l’attestation bancaire accordant le prêt que la vente deviendra certaine. En cas de difficultés ou de retard, les parties peuvent proroger la durée de réalisation des conditions suspensives à la demande expresse de l’acquéreur : période de congés des prêteurs, délais indiqués sur la promesse trop justes.

Bien entendu, les accords entre acquéreurs et vendeurs par l’une ou l’autre formule sont le plus souvent sans litige, surtout si le négociateur autrement dit l’agent immobilier par un travail préparatoire sérieux à vérifié tous les éléments du bien à vendre et la solvabilité des acquéreurs.

Le délai de rétractation
Depuis le 1 er juin 2001, tout acheteur (non professionnel) d’un logement ancien qui signe une promesse de vente sous seing privé dispose d’un délai de rétractation de 7 jours.

Durant cette période, aucune somme ne doit être versée, sauf si la signature est réalisée avec le concours d’un professionnel( agent immobilier, notaire…). En cas de rétractation, le professionnel dispose d’un délai de 21 jours pour restituer la somme versée.

Si la signature d’un sous-seing privé est réalisée avec le concours d’un professionnel la somme qui est versée représente 10 % du prix de vente, dans le Gers selon la pratique on verse environ 7 % du prix de vente.

L’acte authentique
Document signé par les deux parties acheteur et vendeur. Le délai ente le sous-seing privé et l’acte définitif varie entre 1 mois ½ et 3 mois selon la nature de la propriété ( et l’accord des parties). Durant ce délai le notaire établi les documents officiels. Quand toutes les conditions de vente sont réalisées et que les fonds sont déposés chez le notaire, celui-ci prépare le document final.

Il est à noter que le notaire est un officier ministériel seul habilité à établir un acte de vente et à garantir la conformité de cet acte selon les lois en vigueur. Il ne représente pas l’une ou l’autre des parties. Cependant, l’acquéreur et le vendeur peuvent avoir chacun leur notaire sans augmentation de frais.

Le notaire
La vente d’un immeuble doit immanquablement passer par l’étude d’un notaire, soit pour le compromis de vente et dans tous les cas pour la phase comprise entre le compromis et l’acte authentique.

L’acte doit être publié à la conservation des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble pour que la vente soit opposable aux tiers.

Les frais de mutations
Un achat ne se résume pas à payer le prix annoncé par le vendeur.

Il faut acquitter en outre les frais de mutation.

Ils sont souvent appelés frais notariés. Ce qui est une appellation injuste, car les sommes perçues par le notaire ne tombant pas toutes dans son escarcelle.

Les frais de mutation sont dispatchés en deux grandes rubriques :

les droits et taxes payés au Trésor public
la rémunération proprement dite du notaire

Ils représentent environ dans ce dernier cas environ 3 % du montant d’une acquisition neuve et moins de 7 % pour l’achat d’un logement ancien.

Les droits et taxes versés au fisc
Le Trésor Public perçoit des taxes sur tout achat de construction neuve. Votre notaire se transforme alors en collecteur d’impôt pour le compte de l’Etat.

Vous devrez également verser la taxe de publicité foncière, régler les frais de timbre qui sont proportionnels au nombre de pages de l’acte de vente.

La rémunération du notaire

Les émoluments du notaire sont de deux ordres :

-les émoluments fixes ; ils sont calculés en fonction des formalités administratives, qu’il accomplit en votre nom, ils peuvent d’ailleurs êtres nommés émoluments de formalités.

-les émoluments variables ; déterminés en fonction d’un barème dégressif, inversement proportionnels aux tranches de prix en fonction du nombre de logements construits dans l’opération.

A ces divers tarifs d’émoluments s’ajoutent la TVA à 19.6 %.

Précisons que la rémunération des notaires s'effectue par référence à un tarif unique. L’acquéreur paie donc les mêmes frais pour le même acte, et ce quelque soit le notaire choisi. De plus, les frais ne sont pas plus élevés si jamais vendeur et acquéreur choisissent d'avoir chacun son notaire. Dans ce cas, les notaires se partagent l’émolument selon les règles qui leur sont propres ou en vertu des accords qu'ils ont pu prendre entre eux.

D’une manière générale, on peut avancer que les frais de notaire représentent environ 7 à 8% du prix d’acquisition pour l’achat d’un logement ancien. Toutefois, ces frais sont envisagés hors frais d’hypothèque ou de privilège de prêteur de deniers.

Le notaire doit, lors de la clôture du dossier remettre à l’acquéreur une note détaillée des droits, taxes, frais, débours, émoluments ou honoraires.

Pour une vente, l'ensemble des frais d'acte est à la charge de l'acquéreur.

Gers