Concubins : Comment acheter à deux

Vous vivez à deux et envisagez d'acheter ensemble votre logement. Juridiquement, vous n'avez pas de liens avec votre partenaire. Vous ne bénéficiez pas des mêmes dispositions que les couples mariés qui acquièrent un logement.

Vous avez donc particulièrement intérêt à vous organiser pour ne pas être désarmé au décès de l'un d'entre vous ou en cas de séparation. Vous devez opérez de plus un choix délicat en fonction des incidences fiscales et des personnes que vous cherchez à protéger en priorité.

Plusieurs formules d'acquisition sont ainsi possibles. Etudiez-les de près et n'hésitez pas à prendre conseil auprès d'un notaire.

La SCI a souvent pour objet l’acquisition d’un immeuble, dont l’usage sera de résidence principale, secondaire ou locatif.

Le principe : vous recevez des parts sociales de la société, proportionnelles à votre apport. Ensuite, c’est la SCI qui achète et devient propriétaire du logement ; vous êtes l’un et l’autre locataires ou occupants à titre gratuit de la société.

Conséquences
Vous devez tenir des assemblées et une comptabilité régulière. Il faut rédiger des statuts qui comprendront toutes les règles de fonctionnement de la société et la part de chacun dans le capital.

La société civile immobilière est immatriculée au registre du commerce et des sociétés et déclarée au centre des impôts de son siège.

Vous êtes chacun indéfiniment responsable des dettes de la SCI, proportionnellement à votre quote-part.

Vous ou votre concubin peut racheter les parts de société de celui qui veut céder.

En revanche, en cas de mésentente, il est difficile de sortir de la SCI. Si un accord n’est pas trouvé (dissolution d’un commun accord de la SCI ou rachat des parts), il sera nécessaire de recourir au jugement d’un tribunal.

2- La tontine

Rare en pratique, cette clause permet d’avantager son partenaire. En cas de mésentente, cette pratique peut néanmoins s’avérer très contraignante.

La clause de tontine
En matière immobilière, c’est une opération par laquelle une ou plusieurs personnes font en commun l’acquisition d’un bien ; les acquéreurs profitent ensemble du bien leur vie durant et chacun d’entre eux en est propriétaire.
Au décès de l’un d’entre vous, le survivant devient alors seul propriétaire du logement et ce, quelle que soit sa part versée lors de l’achat.

La tontine est une convention inclue dans l’acte de vente

En cas de mésentente :
Si un accord n’est pas trouvé entre vous pour renoncer à la clause et vendre le logement, la situation est bloquée jusqu’au décès de l’un d’entre vous. Le tribunal ne peut pas vous départager.
A la différence de ce qui est possible en indivision, aucun d’entre vous ne peut exiger le partage.

En cas de décès :
Lors du décès du premier d’entre vous, le survivant se retrouve seul propriétaire du logement. Il est considéré l’avoir été depuis la date d’acquisition du logement. Aussi, le co-acquéreur décédé est réputé n’avoir jamais été propriétaire du logement : ses héritiers n’ont aucun droit sur le logement.

Remarques
Il est nécessaire que les propriétaires aient vécus sous le même toit jusqu’au décès du premier pour pouvoir profiter de l’avantage fiscal.

Au-delà de 76224,51 € pour la résidence principale au jour du décès, le survivant doit régler les droits de mutation à titre onéreux, qui sont moins élevés que les droits de succession.

3- L’achat en indivision

L’achat en indivision est la formule la plus couramment utilisée par les concubins. Si vous optez pour elle, n’hésitez pas à établir une convention d’indivision : elle vous protègera.

L’indivision repose sur un principe relativement contraignant : vous ne pouvez ensuite ni vendre, ni prendre une décision concernant le logement sans l’accord de l’autre. Mais, si l’un d’entre vous veut casser le contrat d’indivision et demande le partage, l’autre ne peut pas le lui refuser.

La convention d’indivision vous protège :
La convention d’indivision n’est pas obligatoire. Etablie devant notaire, elle prévoit les modalités de gestion de l’indivision et la situation en cas de séparation ou de décès. Elle est donc là pour parer à l’imprévu. La convention peut par exemple prévoir, en cas de disparition de l’un, l’acquisition par le survivant de la quote-part du défunt.
La convention peut être signée pour une durée déterminée, dans la limite de 5 ans maximum. Cependant, elle est renouvelable d’un commun accord, notamment pour une durée indéterminée.

En cas de décès de l’un d’entre vous :
Si vous avez signé une convention d’indivision, le survivant pourra donc acquérir la quote-part du défunt (en usufruit ou en nue-propriété) ainsi que la gérance du logement, en l’absence de convention, l’autre n’a aucun droit sur l’héritage. Ce sont les héritiers du concubin décédé qui deviennent propriétaires de sa part.

En cas de séparation :
Si vous avez passé une convention, à durée déterminée, vous êtes théoriquement lié jusqu’à son expiration. Un juge peut exceptionnellement mettre fin à la convention de façon anticipée. En l’absence de convention, et en cas de désaccord, c’est le tribunal de grande instance qui tranchera. Il pourra ordonner le partage ou alors la poursuite de l’indivision pendant deux ans maximum.